Du denkst, Abschreibungen sind nur was für Steuerberater? Dann verpasst du gerade richtig Geld. Während andere Immobilieninvestoren jährlich tausende Euro an den Fiskus überweisen, nutzen clevere Anleger die Abschreibung ihrer Immobilien, um ihre Steuerlast zu drücken und den Cashflow zu optimieren. Das Beste daran: Es ist völlig legal und vom Gesetzgeber sogar gewollt.
Klingt zu schön, um wahr zu sein? Ist es aber nicht. Die Immobilien-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eines der mächtigsten Werkzeuge für Vermieter und Kapitalanleger – vorausgesetzt, man weiß, wie es funktioniert.
Was ist Abschreibung bei Immobilien eigentlich?
Ganz einfach: Der Staat geht davon aus, dass deine Immobilie mit der Zeit an Wert verliert. Logisch, oder? Ein Haus aus den 70ern ist heute nicht mehr das neueste Modell. Diese theoretische Wertminderung kannst du steuerlich geltend machen.
Die AfA funktioniert so: Du teilst den Gebäudewert durch die Nutzungsdauer und ziehst diesen Betrag jährlich von deinen Mieteinnahmen ab. Weniger zu versteuerndes Einkommen bedeutet weniger Steuern. Simpel, aber effektiv.
Wichtig dabei: Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig. Das Grundstück selbst gilt als unvergänglich – was auch stimmt, schließlich verschwindet der Boden ja nicht einfach.
Lineare vs. degressive Abschreibung – was passt zu dir?
Hier wird’s interessant. Du hast zwei Möglichkeiten:
Lineare Abschreibung: Jedes Jahr den gleichen Betrag. Bei Wohnimmobilien sind das 2% pro Jahr über 50 Jahre, bei Gewerbeimmobilien 3% über etwa 33 Jahre. Planbar, berechenbar, aber nicht besonders spektakulär.
Degressive Abschreibung: Gibt’s aktuell nur noch in Ausnahmefällen oder bei älteren Objekten. Hier schreibst du am Anfang mehr ab, später weniger. Kann interessant sein, wenn du sofort hohe Steuerersparnisse brauchst.
Ehrlich gesagt, für die meisten Immobilieninvestoren ist die lineare Variante das Mittel der Wahl. Warum? Weil sie einfach funktioniert und du langfristig planst.
Für ab Ende 2023 begonnene Wohngebäude-Projekte ist die erhöhte lineare 3%-AfA sowie eine zeitweise degressive Variante vorgesehen, was die Anfangsjahre steuerlich deutlich entlasten kann.
Neubau vs. Altbau: Der Zeitpunkt entscheidet
Hier kommt ein Detail, das viele übersehen: Wann wurde dein Objekt gebaut?
- Vor 1925 errichtet: 2,5% pro Jahr (40 Jahre)
- Nach 1924 errichtet: 2% pro Jahr (50 Jahre)
- Gewerbeobjekte: Meist 3% pro Jahr
Diese Unterscheidung kann richtig Geld bedeuten. Ein Altbau aus den 20ern bringt dir jährlich 0,5 Prozentpunkte mehr Abschreibung. Bei einem 500.000-Euro-Objekt sind das immerhin 2.500 Euro mehr pro Jahr.
Übrigens: 2023 gab es eine kleine Anpassung bei der Gebäude-AfA. Neue Mietwohngebäude können unter bestimmten Umständen mit 3% abgeschrieben werden – allerdings nur die ersten acht Jahre. Danach fällt’s auf die normalen 2% zurück.
Den abschreibungsfähigen Wert richtig ermitteln
Jetzt wird’s praktisch. Du hast eine Immobilie für 400.000 Euro gekauft. Wie viel davon kannst du abschreiben?
Nicht alles. Der Bodenwert muss raus. Den findest du im Kaufvertrag oder lässt ihn vom Gutachter bestimmen. Faustregel: In Städten macht der Boden oft 20-40% des Kaufpreises aus, auf dem Land weniger.
Beispielrechnung:
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Bodenwert: 80.000 Euro (20%)
- Abschreibungsfähiger Gebäudewert: 320.000 Euro
- Jährliche AfA (2%): 6.400 Euro
Diese 6.400 Euro reduzieren jährlich dein zu versteuerndes Einkommen. Bei einem Steuersatz von 35% sparst du damit über 2.200 Euro Steuern pro Jahr. Nicht schlecht, oder?
Modernisierung und Sanierung: Zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten
Hier wird’s richtig interessant. Investierst du in Modernisierungen oder energetische Sanierungen, kommen weitere Abschreibungsmöglichkeiten ins Spiel.
Grundsätzlich gilt: Erhaltungsaufwand kannst du sofort absetzen. Modernisierungsmaßnahmen, die den Wert der Immobilie steigern, erhöhen die Abschreibungsbasis.
Sonderfall energetische Sanierung: Hier gibt’s oft zusätzliche Förderungen und steuerliche Anreize. Das kann sich richtig lohnen, besonders wenn du ohnehin sanieren musst.
Ein Tipp aus der Praxis: Dokumentiere alle Arbeiten sauber. Das Finanzamt schaut da gerne genauer hin.
Sonderabschreibungen und Förderprogramme nutzen
Neben der normalen AfA gibt’s weitere Möglichkeiten:
§ 7b EStG: Für neue Mietwohnungen in angespannten Wohnungsmärkten. Hier sind zusätzliche Abschreibungen von bis zu 28% über vier Jahre möglich.
Klimaförderung: Energetische Sanierungen werden oft zusätzlich gefördert. Das summiert sich mit der normalen Abschreibung.
Denkmalschutz: Hier gelten Sonderregeln mit deutlich höheren Abschreibungssätzen.
Diese Programme ändern sich regelmäßig. Es lohnt sich, am Ball zu bleiben oder einen Steuerberater zu konsultieren, der sich mit Immobilien auskennt. Apropos am Ball bleiben: Ähnlich wie bei langfristigen Anlagestrategien ist auch bei der Immobilien-AfA Geduld und strategisches Denken gefragt.
Eigennutzung vs. Vermietung: Ein entscheidender Unterschied
Hier kommt ein Punkt, der oft für Verwirrung sorgt: Bei selbstgenutzten Immobilien gibt’s keine Abschreibung. Die AfA funktioniert nur bei vermieteten Objekten oder solchen, die du gewerblich nutzt.
Warum? Ganz einfach: Wenn du selbst drin wohnst, erzielst du keine steuerpflichtigen Einkünfte. Keine Einkünfte, keine Abschreibung.
Das bedeutet aber auch: Wechselst du von Eigennutzung zur Vermietung, startet die Abschreibung erst ab diesem Zeitpunkt. Der Gebäudewert wird dann neu bewertet – meist zum Verkehrswert beim Nutzungswechsel.
Steuerliche Gestaltung und Renditeplanung
Jetzt wird’s strategisch. Die Abschreibung ist nicht nur ein netter Nebeneffekt – sie kann deine gesamte Investitionsstrategie beeinflussen.
Stell dir vor, du überlegst zwischen zwei Objekten:
- Objekt A: Neubau für 500.000 Euro, Bodenwert 100.000 Euro
- Objekt B: Altbau (Baujahr 1920) für 400.000 Euro, Bodenwert 60.000 Euro
Bei Objekt A schreibst du jährlich 8.000 Euro ab (2% von 400.000 Euro). Bei Objekt B sind es 8.500 Euro (2,5% von 340.000 Euro).
Der Altbau bringt dir trotz des niedrigeren Kaufpreises eine höhere jährliche Abschreibung. Das kann den Ausschlag geben.
Fallen und häufige Fehler vermeiden
Ein paar Punkte, die du beachten solltest:
Timing: Die Abschreibung startet erst mit der Anschaffung oder Fertigstellung. Bei Neubauten also erst, wenn das Objekt bezugsfertig ist.
Verkauf: Verkaufst du die Immobilie, musst du unter Umständen Abschreibungen zurückzahlen. Das nennt sich Abschreibungsrückgängigmachung.
Dokumentation: Das Finanzamt will Belege sehen. Bewahre alle Unterlagen gut auf.
Mischobjekte: Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnen und Gewerbe) gelten unterschiedliche Sätze für verschiedene Bereiche.
Ein Gedanke zum Schluss
Abschreibungen sind kein Hexenwerk, aber sie erfordern Aufmerksamkeit. Mir ist in den letzten Jahren aufgefallen, wie viele Investoren dieses Thema unterschätzen – und damit bares Geld verschenken.
Die Immobilien-AfA ist wie ein stiller Partner: Sie arbeitet Jahr für Jahr im Hintergrund und optimiert deine Rendite. Nicht spektakulär, aber verlässlich. In Zeiten, wo jeder Prozentpunkt zählt, ist das goldwert. Übrigens, wenn du dich für alternative Investments interessierst, solltest du auch über die steuerlichen Aspekte verschiedener Anlageklassen Bescheid wissen.
Natürlich ersetzt das hier keine individuelle Steuerberatung. Aber es gibt dir einen soliden Überblick über das, was möglich ist. Und ehrlich? Wenn du diese Basics beherrschst, bist du schon weiter als 80% der anderen Immobilieninvestoren.
Das Schöne an Immobilien-Investments: Sie belohnen diejenigen, die sich die Zeit nehmen, die Spielregeln zu verstehen. Die Abschreibung ist eine dieser Regeln – eine ziemlich wichtige sogar.
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